La fin d'un système vieux de plusieurs décennies
La valeur locative est l'un des aspects les plus singuliers — et les plus contestés — du système fiscal suisse. Son abolition, confirmée par les deux chambres du Parlement en décembre 2024, représente un changement majeur pour des centaines de milliers de propriétaires suisses.
Rappel : qu'est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative est un revenu fictif que l'État attribue aux propriétaires de leur résidence principale. En théorie, si vous louiez votre bien, vous percevriez ce loyer. Comme vous l'occupez vous-même, l'État considère que vous bénéficiez d'un revenu en nature équivalent — et le taxe en conséquence.
En contrepartie, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien de vos revenus imposables. Ce système, unique au monde, existe depuis plus de 80 ans en Suisse et concerne environ 1,4 million de ménages propriétaires.
Ce qui change avec la suppression
La valeur locative disparaît
Plus de revenu fictif à déclarer. Pour les propriétaires dans des cantons où la valeur locative est élevée (notamment Vaud, Genève, Zurich), c'est un allègement fiscal bienvenu. Cette suppression représente une simplification administrative considérable.
Les déductions disparaissent aussi (partiellement)
C'est le revers de la médaille. La suppression de la valeur locative s'accompagne de la suppression des déductions liées :
- Les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles pour la résidence principale
- Les frais d'entretien courants ne seront plus déductibles
- Seuls les frais d'économies d'énergie et de préservation des monuments historiques resteraient déductibles selon les projets actuels
Les résidences secondaires restent dans le système
La suppression ne concerne que la résidence principale. Les résidences secondaires restent soumises à la valeur locative, avec les déductions correspondantes. Cette distinction crée une situation particulière pour les propriétaires de résidences secondaires.
Les gagnants et les perdants
Gagnants potentiels
- Propriétaires sans hypothèque ou avec une petite hypothèque restante
- Propriétaires dans des cantons à forte valeur locative
- Propriétaires avec peu de frais d'entretien
- Propriétaires âgés qui ont largement amorti leur hypothèque
- Jeunes propriétaires avec un petit logement et une hypothèque modeste
Perdants potentiels
- Propriétaires avec une hypothèque importante (perdent une déduction significative)
- Propriétaires qui font de gros travaux régulièrement
- Propriétaires dans des cantons à faible valeur locative
- Propriétaires de biens de valeur élevée avec des intérêts hypothécaires importants
Impact sur la stratégie hypothécaire
La disparition de la déductibilité des intérêts hypothécaires change fondamentalement le calcul de l'amortissement. Cette modification majeure influence plusieurs aspects :
Stratégie d'amortissement
L'avantage fiscal de l'amortissement indirect via le pilier 3a reste intact, mais l'équation globale évolue. La question de maintenir ou non une hypothèque élevée devient purement économique, sans avantage fiscal.
Choix du type de taux
Les propriétaires devront reconsidérer leur choix entre taux fixe et variable, l'aspect fiscal n'étant plus un facteur déterminant.
Timing des travaux
Les déductions fiscales pour propriétaires étant limitées, la planification des travaux de rénovation nécessite une nouvelle approche.
Notre conseil : si vous êtes proche de l'échéance, analysez votre situation avec un conseiller avant de décider de votre stratégie de renouvellement. RealAdvisor Finance peut vous accompagner dans cette transition pour optimiser votre nouvelle stratégie hypothécaire.
