5 %
Taux théorique
Les prêteurs ne calculent pas votre charge au taux du marché, mais à un taux théorique de 5 %. Votre dossier doit tenir même si les taux remontent fortement.
Simulateur
Simulateur de capacité d'emprunt en Suisse
Indiquez votre revenu, vos liquidités et le canton du bien pour estimer votre prix d’achat maximum selon les règles suisses.
Premier entretien sans fraisSans engagement
Excellent5’000+ avis surTrustpilot
Votre projet
Les frais de notaire et de cédule varient fortement d’un canton à l’autre.
Vos moyens
CHF
CHF
Hypothèses retenues : résidence principale, sans LPP ni 3e pilier mobilisés, jusqu’à ce que vous affiniez le calcul.
Votre capacité d’achat
Capacité en préparationVotre budget apparaîtra ici
Renseignez votre revenu annuel et vos liquidités. Le prix d’achat maximum s’affiche ensuite, avant le plan détaillé.
Les trois règles qui décident de votre capacité
33 %
Taux d’effort maximum
Intérêts théoriques, entretien du bien à 1 % de sa valeur et amortissement ne doivent pas dépasser environ un tiers de votre revenu annuel. Chaque établissement applique sa propre méthode de calcul et sa propre tolérance autour de ce seuil.
20 %
Fonds propres minimum
Dont au moins 10 % de fonds durs, c'est-à-dire hors 2e pilier. Les frais d'acquisition viennent en plus et ne se financent pas.
Conseil hypothécaire indépendant
Un plan indicatif. Un conseiller pour le rendre finançable.
Choisissez un spécialiste selon votre canton, votre langue et votre projet. Il peut confirmer la structure, préparer le dossier et comparer les solutions de financement.
Choisir un conseillerDécouvrez les profils disponibles dans l’annuaire.
Ce qui déplace le résultat
Le canton, l’usage du bien et la prévoyance.
Le chiffre affiché n’est pas un forfait suisse. Il change selon les frais d’achat du canton, le type de résidence et la façon dont vous mobilisez le 2e et le 3e pilier.
Le canton change le résultat plus que vous ne le pensez
Les frais d'acquisition, droits de mutation, émoluments du notaire et cédule hypothécaire, vont d'environ 1,5 % du prix à Zoug ou Zurich à près de 5 % à Genève, dans le canton de Vaud ou à Neuchâtel. Sur un achat à un million, l'écart dépasse 35'000 francs.
Ces frais ne sont pas finançables par l'hypothèque : ils se paient sur vos liquidités, au même titre que les fonds propres. Un simulateur qui applique un forfait unique à toute la Suisse se trompe donc mécaniquement sur votre capacité, dans un sens ou dans l'autre.
À Genève, le rabais Casatax réduit fortement les droits d'enregistrement pour une résidence principale sous le plafond légal. Le simulateur l'applique automatiquement quand vous êtes dans ce cas.
Résidence principale ou secondaire : deux calculs différents
Pour une résidence principale, vous pouvez mobiliser votre 2e pilier et votre 3e pilier A, par retrait ou par mise en gage, et l'amortissement du 2e rang s'étale généralement sur quinze ans.
Pour une résidence secondaire, la prévoyance n'est pas mobilisable, les fonds propres exigés sont plus élevés et l'amortissement est plus court. À situation financière identique, la capacité d'achat peut être inférieure de plus d'un tiers.
Le 2e pilier et le 3e pilier changent la donne
Retirer son avoir de prévoyance augmente les fonds propres et réduit l'hypothèque, donc la charge. Le mettre en gage laisse l'avoir investi et permet de financer jusqu'à 90 % du prix, mais la charge reste calculée sur une hypothèque plus élevée.
Les deux mécanismes n'ont ni le même effet fiscal, ni les mêmes conséquences sur votre retraite. C'est typiquement le point où un conseiller fait la différence entre un dossier qui passe et un dossier qui passe bien.
Préparer votre achat immobilier en Suisse
Construire votre plan de financement
À partir d’un prix visé, voyez fonds propres, hypothèque et budget mensuel indicatif.
Construire votre plan de financementComparer les taux hypothécaires
Consultez les moyennes et les taux publiés par les établissements suivis.
Comparer les taux hypothécairesComprendre le parcours acheteur
Fonds propres, recherche, dossier et offre d’achat : voyez les prochaines étapes.
Comprendre le parcours acheteurAprès le calcul : préparer un achat qui tient la route
Connaître sa capacité ne suffit pas. Sur un bien convoité, le vendeur retient l'acheteur dont le financement est déjà validé, pas celui qui doit encore consulter sa banque. Préparer son dossier en amont, c'est pouvoir décider vite le jour où le bien se présente.
- Votre capacité est confirmée sur pièces, pas seulement estimée
- Votre dossier est constitué avant la recherche, pas pendant
- Vous faites une offre solide au moment où elle compte