Der Immobilienkauf über den Kaufpreis hinaus
Wenn Sie eine Immobilie in der Schweiz kaufen, ist der Kaufpreis nur die Spitze des Eisbergs. Es kommen zusätzliche Gebühren hinzu, die mehrere Prozent des Transaktionspreises ausmachen können. Diese Nebenkosten, die von Erstkäufern oft unterschätzt werden, erfordern eine sorgfältige Finanzplanung, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Die Handänderungsgebühren (oder Übertragungsgebühren)
Was ist das
Die Handänderungsgebühren sind eine Steuer, die vom Kanton und manchmal von der Gemeinde beim Eigentumsübergang einer Immobilie erhoben wird. Sie werden auf den Verkaufspreis oder den Verkehrswert der Immobilie berechnet, je nach geltender kantonaler Regelung.
Sätze nach Kantonen
Die Sätze variieren erheblich von Kanton zu Kanton:
- Kantone ohne Handänderungsgebühren: Zürich, Schaffhausen, Schwyz — sie erheben lediglich Grundbuchgebühren
- Kantone mit moderaten Handänderungsgebühren: Waadt (2,2%), Bern (1,8%), Luzern (2%)
- Kantone mit hohen Handänderungsgebühren: Genf (3%), Freiburg (3,3%), Neuenburg (3,3%)
- Kantone mit variablen Sätzen: Wallis (je nach Wert der Immobilie), Tessin (bis zu 3%)
Einige Kantone wenden auch degressive Sätze je nach Wert der Immobilie oder teilweise Befreiungen für Erstkäufer an.
Wer bezahlt sie?
In der Regel trägt der Käufer diese Kosten. Dies ist jedoch im Kaufvertrag verhandelbar — manchmal werden sie zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt, insbesondere in einem käuferfreundlichen Markt.
Die anderen Kaufnebenkosten
Notariatsgebühren
Der Notar ist für die Kaufurkunde in der Schweiz obligatorisch. Seine Honorare variieren je nach Kanton und sind oft durch offizielle Tarife geregelt. Rechnen Sie mit 0,1 bis 1% des Kaufpreises je nach Kanton. Der Notar gewährleistet die Rechtssicherheit der Transaktion, prüft die Eigentumstitel und kümmert sich um die administrativen Formalitäten.
Grundbuchgebühren
Die Eintragung der Eigentumsübertragung und des Schuldbriefs verursacht Gebühren, die auf dem Wert der Immobilie und der Finanzierung berechnet werden. Je nach Kanton variabel, in der Regel einige hundert bis einige tausend Franken. Diese Gebühren decken die amtliche Eintragung Ihres Eigentumsrechts ab.
Maklergebühren
Wenn Sie über einen Immobilienmakler kaufen, beträgt die Provision in der Regel 2 bis 3% des Verkaufspreises, in den meisten Westschweizer Kantonen vom Verkäufer bezahlt, aber manchmal geteilt oder zu Lasten des Käufers in der Deutschschweiz.
Expertisekosten
Wenn Ihre Bank oder Sie selbst eine Expertise der Immobilie wünschen, rechnen Sie mit CHF 500 bis 2'000 je nach Art der Immobilie und beauftragtem Experten. Diese Expertise wird oft von den Kreditinstituten verlangt, um den Wert der als Sicherheit dienenden Immobilie zu validieren.
Weitere zu berücksichtigende Kosten
- Geometerkosten: zur Überprüfung der Grundstücksgrenzen (CHF 1'000 bis 3'000)
- Gebäudehaftpflichtversicherung: in einigen Kantonen obligatorisch
- Umzugskosten: Budget je nach Entfernung und Volumen einplanen
- Sofortige Renovierungsarbeiten: nach dem Kauf oft notwendig
Das Gesamtbudget: eine realistische Schätzung
Für einen Kauf zu CHF 800'000 in verschiedenen Kantonen:
Kanton Waadt:
- Handänderungsgebühren: CHF 17'600 (2,2%)
- Notariatsgebühren: ~CHF 5'000
- Grundbuch: ~CHF 3'000
- Total Nebenkosten: ~CHF 25'600 (3,2% des Preises)
Kanton Genf:
- Handänderungsgebühren: CHF 24'000 (3%)
- Notariatsgebühren: ~CHF 6'000
- Grundbuch: ~CHF 3'500
- Total Nebenkosten: ~CHF 33'500 (4,2% des Preises)
Kanton Zürich:
- Keine Handänderungsgebühren
- Notariatsgebühren: ~CHF 3'000
- Grundbuch: ~CHF 2'000
- Total Nebenkosten: ~CHF 5'000 (0,6% des Preises)
