Hypothek für Selbstständige in der Schweiz: Anforderungen & Strategien
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Eine Hypothek als Selbstständiger in der Schweiz erhalten
Eine Hypothek zu erhalten, wenn man selbstständig erwerbend ist, kann in der Schweiz eine Herausforderung darstellen. Die Finanzinstitute verlangen in der Regel strengere Nachweise bezüglich Einkommen und finanzieller Stabilität als bei Angestellten. Dennoch ist es durchaus möglich, eine Hypothekenfinanzierung zu erhalten, wenn man die Anforderungen der Kreditgeber kennt und sich entsprechend vorbereitet.
Besondere Anforderungen für Selbstständige
Selbstständige müssen im Vergleich zu Angestellten zusätzliche Dokumente vorlegen, um ihre finanzielle Situation nachzuweisen. Die Kreditinstitute verlangen in der Regel:
- Steuerunterlagen der letzten 2–3 Jahre: Diese Dokumente belegen das effektive Einkommen und die Stabilität der Geschäftstätigkeit
- Buchhaltungsabschlüsse: Jahresrechnungen und Bilanzen ermöglichen eine detaillierte Analyse der finanziellen Situation
- Handelsregisterauszug: Ein aktueller Nachweis Ihrer Geschäftstätigkeit
- Geschäftsplan: Insbesondere bei jungen Unternehmen kann ein solider Geschäftsplan die Zukunftsaussichten aufzeigen
- Nachweis der Eigenkapitalquote: Oft wird von Selbstständigen ein höheres Eigenkapital verlangt als von Angestellten
Berechnung der Tragbarkeit
Die Tragbarkeit ist ein zentrales Kriterium bei der Hypothekarvergabe. Bei Selbstständigen wird dabei besonders sorgfältig geprüft:
Einkommensberechnung: Das massgebende Einkommen wird in der Regel als Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre berechnet. Schwankende Einkommen können dabei problematisch sein. Die Banken schliessen oft ausserordentliche Elemente aus und konzentrieren sich auf nachhaltige Einkommen.
Kalkulatorischer Zinssatz: Die Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von etwa 5%, auch wenn die aktuellen Hypothekarzinsen tiefer liegen. Dies dient als Sicherheitsmarge und ist insbesondere beim Stresszins-Test relevant.
Tragbarkeitsregel: Die gesamten Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation, Nebenkosten) sollten 33% des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Diese Regel kann bei variablen Einkommen restriktiver wirken.
Eigenkapitalanforderungen
Das Eigenkapital spielt bei Selbstständigen eine noch wichtigere Rolle als bei Angestellten:
- Mindestens 20% Eigenkapital des Kaufpreises sind erforderlich
- Davon müssen mindestens 10% aus eigenen Mitteln stammen (nicht aus der zweiten Säule BVG)
- Viele Institute verlangen von Selbstständigen ein höheres Eigenkapital von 25–30%
Ein solides Eigenkapitalpolster signalisiert finanzielle Stabilität und reduziert das Risiko für den Kreditgeber.
Der Selbstständige bei den Banken: ein genau geprüftes Profil
Selbstständige Erwerbstätige stehen vor besonderen Anforderungen, wenn sie in der Schweiz eine Hypothekarfinanzierung suchen. Die Banken betrachten Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit als weniger stabil als Lohneinkommen, was sich in einer eingehenderen Prüfung des Dossiers niederschlägt.
Dieses Misstrauen erklärt sich durch die potenzielle Volatilität der Einkommen und das Fehlen einer Beschäftigungsgarantie. Im Gegensatz zu Angestellten, die von einem Arbeitsvertrag und einem festen Gehalt profitieren, müssen Selbstständige die Dauerhaftigkeit ihrer Tätigkeit und die Regelmässigkeit ihrer Einkommen nachweisen.
Was die Banken bei einem Selbstständigen prüfen
Die Dauer der Tätigkeit
Die meisten Institute verlangen mindestens 2 Jahre selbstständige Erwerbstätigkeit, idealerweise 3 Jahre. Dies ermöglicht ihnen, die Stabilität und den Trend der Einkommen zu beurteilen. Diese Probezeit ist entscheidend, da sie Ihre Fähigkeit demonstriert, eine profitable Tätigkeit auf Dauer aufrechtzuerhalten.
Die Finanzdokumente
Für einen Selbstständigen ist das Dossier umfangreicher:
- Bilanzen und Erfolgsrechnungen der letzten 3 Jahre
- Steuererklärungen der letzten 3 Jahre
- Handelsregisterauszug
- Wichtige Kundenverträge falls möglich
- Einkommensbestätigungen Ihrer Treuhandgesellschaft
- Voraussichtlicher Liquiditätsplan
Die Berechnung der Einkommen
Die Banken nehmen nicht notwendigerweise das Einkommen des letzten Jahres. Sie bilden oft einen Durchschnitt der letzten 2 oder 3 Jahre und schliessen ausserordentliche Elemente aus. Diese konservative Berechnung zielt darauf ab, die Schwankungen zu glätten und eine realistische Schätzung Ihrer Rückzahlungsfähigkeit zu erhalten.
Die spezifischen Herausforderungen
Die Variabilität der Einkommen
Ein Einkommen, das von einem Jahr zum anderen schwankt, wird negativ wahrgenommen. Wenn Ihre Einkommen regelmässig steigen, heben Sie dies hervor. Die Banken sehen lieber ein stabiles Wachstum als einen starken Anstieg gefolgt von einem Einbruch, selbst wenn der Durchschnitt hoch bleibt.
Die Rechtsform
Sind Sie als Einzelfirma, GmbH oder AG tätig? Die Struktur kann die Beurteilung beeinflussen. Eine AG mit von Dividenden getrennten Einkommen kann Komplexität schaffen. Die Banken müssen dann sowohl das Geschäftsführereinkommen als auch die ausgeschütteten Dividenden analysieren.
Die Geschäftsausgaben
Einige Banken berücksichtigen die Geschäftsausgaben in ihrer Einkommensberechnung neu. Eine fachkundige Begleitung ermöglicht es, die Präsentation des Dossiers zu optimieren. Es ist wichtig, die tatsächlichen Aufwendungen von den buchhalterischen Abschreibungen zu unterscheiden, die Ihre Liquidität nicht beeinflussen.
Strategien zur Maximierung Ihrer Chancen
- Stabilisieren Sie Ihre Einkommen vor der Hypothekanfrage — eine regelmässige Steigerung wird sehr geschätzt
- Bringen Sie solide Eigenmittel auf — ein niedriger Belehnungssatz kompensiert teilweise ein komplexes Einkommensprofil
- Bereiten Sie ein vollständiges und gut präsentiertes Dossier vor — die Klarheit Ihrer Situation schafft Vertrauen
- Wenden Sie sich an einen spezialisierten Vermittler — einige Kreditgeber sind offener für Selbstständige als andere
- Antizipieren Sie die Fragen zur Dauerhaftigkeit Ihrer Tätigkeit und bereiten Sie überzeugende Antworten vor
- Betonen Sie Ihre Expertise — heben Sie Ihre Erfahrung und Ihre Kompetenzen in Ihrem Sektor hervor
Optimierung der Finanzierung und der Besteuerung
Als Selbstständiger können Sie Ihre Situation optimieren, indem Sie Hypothekarfinanzierung und Vorsorge kombinieren. Die Säule 3a kann strategisch genutzt werden, um Ihre Steuerlast zu reduzieren und gleichzeitig Eigenmittel für Ihren künftigen Immobilienkauf aufzubauen.
Denken Sie auch daran, den Wert Ihrer Immobilie korrekt zu bewerten, um Ihren Finanzierungsantrag zu optimieren. Eine präzise Schätzung ermöglicht es Ihnen, ein kohärentes und realistisches Dossier vorzulegen. Dies erhöht Ihre Chancen auf bessere Konditionen erheblich.
Die Rolle des Hypothekarvermittlers
Ein unabhängiger Hypothekarvermittler kann für einen Selbstständigen den Unterschied machen. Er kennt die Banken, die für diese Profile am offensten sind, und weiss, wie Ihr Dossier im besten Licht präsentiert werden kann. Bestimmte spezialisierte Institute verstehen die Besonderheiten von Selbstständigen besser und bieten angepasste Konditionen an.
Bei RealAdvisor Finance sind wir es gewohnt, Dossiers von Selbstständigen zu bearbeiten, und wissen, welche Partner für diese Profile am besten geeignet sind. Unsere Expertise ermöglicht es uns, die Punkte zu identifizieren, die in Ihrer Situation hervorzuheben sind, und die zu vermeidenden Fallstricke zu erkennen. Lesen Sie unseren Guide zum Renouvellement hypothécaire, um auch später die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Questions fréquentes
Kann ich bereits im ersten Jahr meiner selbstständigen Tätigkeit eine Hypothek erhalten?
Die meisten Banken verlangen mindestens 2 Jahre selbstständige Erwerbstätigkeit, um die Stabilität der Einkommen zu beurteilen. Einige wenige spezialisierte Institute akzeptieren manchmal Dossiers mit 1 Jahr Tätigkeit, jedoch mit strengeren Bedingungen (höhere Eigenkapitalquote, höhere Zinssätze) und deutlich intensiverer Prüfung. Eine Geschäftsprognose und umfassende Marktanalyse können dabei hilfreich sein.
Wie berechnen die Banken meine Einkommen als Selbstständiger?
Die Banken bilden in der Regel einen Durchschnitt der Einkommen der letzten 2 oder 3 Jahre und schliessen ausserordentliche Elemente aus. Sie können auch bestimmte Geschäftsausgaben neu bewerten, um ein Nettoeinkommen zu erhalten, das Ihre Rückzahlungsfähigkeit besser widerspiegelt. Bei stark schwankenden Einkommen wird oft eher das tiefere Jahr herangezogen, um eine konservative Beurteilung zu gewährleisten.
Beeinflusst meine Rechtsform (Einzelfirma, GmbH, AG) die Hypothekenbewilligung?
Ja, die Rechtsform kann die Beurteilung beeinflussen. Eine Einzelfirma ist oft einfacher zu analysieren, während eine AG eine Unterscheidung zwischen Geschäftsführergehalt und Dividenden erfordert. Jede Struktur hat je nach Ihrer steuerlichen und vermögensrechtlichen Situation ihre Vorteile. Besprechen Sie mit Ihrer Treuhandgesellschaft, welche Struktur für Ihre Hypothekenbewilligung am günstigsten ist.
