Einleitung
Der Erwerb einer Zweitwohnung in der Schweiz ist für viele ein Traum – sei es als Feriendomizil in den Bergen, als Rückzugsort am See oder als Investition. Die Finanzierung einer solchen Immobilie unterscheidet sich jedoch in mehreren Punkten von jener einer Erstwohnung. Banken und Kreditgeber wenden bei Hypotheken für Zweitwohnungen strengere Kriterien an, da sie ein höheres Risiko darstellen. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige über Hypotheken für Zweitwohnungen in der Schweiz: von den Finanzierungsbedingungen über die erforderlichen Eigenmittel bis hin zu den steuerlichen Aspekten.
Was gilt als Zweitwohnung?
Eine Zweitwohnung ist eine Immobilie, die nicht als Hauptwohnsitz dient. In der Schweiz kann dies beispielsweise ein Ferienhaus, eine Ferienwohnung oder eine gelegentlich genutzte Wohnung an einem anderen Ort sein. Der Hauptwohnsitz ist dort, wo Sie den Grossteil des Jahres verbringen und wo Sie steuerlich angemeldet sind.
Die Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitwohnung ist wichtig, da sie direkte Auswirkungen auf die Finanzierungsbedingungen und steuerlichen Konsequenzen hat.
Finanzierungsbedingungen für Zweitwohnungen
Höherer Eigenkapitalbedarf
Während bei einer selbstgenutzten Erstwohnung in der Regel 20% Eigenmittel erforderlich sind, verlangen Banken bei Zweitwohnungen oft einen höheren Anteil. Üblicherweise liegt dieser bei mindestens 25% bis 40% des Kaufpreises. Dies dient zur Absicherung des erhöhten Risikos für den Kreditgeber.
Wichtig: Bei Zweitwohnungen muss das gesamte Eigenkapital aus echten Eigenmitteln stammen – ein vorzeitiger Bezug aus der zweiten Säule (BVG/LPP) ist in der Regel nicht zulässig.
Strengere Tragbarkeitsprüfung
Die Tragbarkeit beschreibt die Fähigkeit, die laufenden Kosten der Immobilie zu tragen. Bei Zweitwohnungen wenden Banken strengere Massstäbe an:
- Die kalkulatorischen Kosten (Hypothekenzins, Amortisation, Unterhaltskosten) sollten in der Regel nicht mehr als 33% des Bruttoeinkommens betragen
- Banken rechnen mit einem höheren Stresszinssatz von mindestens 5% (statt 4,5% bei Erstwohnungen)
- Zusätzliche Belastungen durch die Erstwohnung werden vollständig berücksichtigt
- Mieteinnahmen, falls vorhanden, werden nur teilweise angerechnet
Amortisationsanforderungen
Die Amortisation – also die Rückzahlung der Hypothek – muss bei Zweitwohnungen oft schneller erfolgen:
- Die zweite Hypothek (der Teil über 65% der Hypothek) muss innerhalb von 10 bis 15 Jahren zurückgezahlt werden
- Manche Banken verlangen eine Amortisation bis auf 60% oder sogar 50% des Verkehrswerts
- Die Amortisation muss in der Regel bis zum Pensionsalter abgeschlossen sein
Höhere Zinssätze
Die Hypothekarzinssätze für Zweitwohnungen liegen typischerweise 0,2 bis 0,5% über denjenigen für Erstwohnungen. Dies reflektiert das erhöhte Risiko aus Sicht der Kreditgeber.
Steuerliche Aspekte
Eigenmietwert
Auch bei einer Zweitwohnung müssen Sie den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dies ist ein fiktives Einkommen, das den Mietwert entspricht, den Sie zahlen müssten, wenn Sie die Immobilie mieten würden. Der Eigenmietwert liegt typischerweise bei 60% bis 70% des Marktwerts der Miete.
Ein wichtiger Unterschied: Bei Zweitwohnungen wird der Eigenmietwert im Kanton deklariert, in dem sich die Liegenschaft befindet – nicht in Ihrem Wohnsitzkanton.
Abzugsfähige Kosten
Die gute Nachricht: Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten bleiben auch bei Zweitwohnungen abzugsfähig. Sie können diese Ausgaben gegen den Eigenmietwert aufrechnen, was die tatsächliche Steuerlast oft erheblich reduziert.
Die abzugsfähigen Kosten umfassen:
- Hypothekarzinsen (erste und zweite Hypothek)
- Unterhalts- und Reparaturkosten
- Versicherungsprämien
- Verwaltungsgebühren
Kantonale Unterschiede
Die steuerlichen Regelungen variieren je nach Kanton. Informieren Sie sich bei Ihrer kantonalen Steuerverwaltung über spezifische Regelungen, insbesondere bezüglich Eigenmietwertberechnung und möglicher Pauschalen.
