Die Immobilie im Mittelpunkt der Trennung
Die Scheidung oder Trennung ist eine der komplexesten Situationen für Eigentümer. Die Frage der gemeinsamen Immobilie — und der damit verbundenen Hypothek — ist oft am schwierigsten zu lösen.
Die möglichen Szenarien
Szenario 1: Ein Ehepartner kauft den Anteil des anderen aus
Dies ist oft die bevorzugte Lösung, wenn ein Kind involviert ist und ein Elternteil die Familienresidenz behalten möchte.
Die Herausforderungen:
- Der kaufende Ehepartner muss die Hypothek allein finanzieren können (Tragbarkeitsrechnung mit alleinigem Einkommen)
- Die Bank muss dem Transfer der Schuld auf einen einzelnen Kreditnehmer zustimmen
- Der Ehepartner, der seinen Anteil abtritt, muss seinen Wert erhalten (Ausgleichszahlung)
In dieser Situation kann es notwendig sein, die bestehende Hypothek zu refinanzieren. Der Ehepartner, der die Immobilie behält, muss seine Rückzahlungsfähigkeit allein nachweisen, was oft bedeutet, neue Konditionen mit der Bank zu verhandeln oder das Finanzinstitut zu wechseln.
Szenario 2: Die Immobilie wird verkauft
Wenn keiner der beiden Ehepartner die Immobilie behalten kann oder möchte, wird sie verkauft. Der Verkaufserlös tilgt die Hypothek und der Restbetrag wird geteilt.
Achtung: Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den realisierten Wertzuwachs erhoben. Um diese Steuerlast zu minimieren, ist es wichtig, den Wert der Immobilie gut zu bewerten und den Verkauf entsprechend zu planen. Die Besitzdauer der Immobilie beeinflusst direkt den zu zahlenden Steuerbetrag.
Szenario 3: Die vorübergehende Miteigentümerschaft
Beide Ehepartner bleiben für einen definierten Zeitraum Miteigentümer (oft bis zur Volljährigkeit der Kinder). Eine pragmatische Lösung, aber potenzielle Quelle von Spannungen.
Diese Option ermöglicht es, die familiäre Stabilität zu erhalten, erfordert aber eine strenge Organisation für die Verwaltung der laufenden Kosten, die Instandhaltung der Immobilie und wichtige Entscheidungen betreffend die Liegenschaft.
Die spezifischen Probleme bei der Hypothek
Die Solidarhaftung
Wenn beide Ehepartner Mitkreditnehmer sind, haften sie solidarisch für die Schuld. Die Scheidung befreit nicht automatisch den einen oder anderen von dieser Verantwortung gegenüber der Bank. Diese Solidarhaftung besteht auch nach dem Scheidungsurteil fort, solange der Hypothekarvertrag nicht geändert oder übertragen wird.
Die Zustimmung der Bank
Jede Änderung in der Struktur des Kredits (Übertragung auf einen einzelnen Kreditnehmer, Vertragsänderung) erfordert die Zustimmung der Bank. Und die Bank ist nicht verpflichtet, zuzustimmen. Das Finanzinstitut wird die Zahlungsfähigkeit des Ehepartners, der die Hypothek allein übernimmt, nach denselben Kriterien wie bei einem neuen Darlehen bewerten.
Die Fälligkeit während des Scheidungsverfahrens
Wenn die Hypothek während des Scheidungsverfahrens fällig wird, müssen sich beide Parteien über die Erneuerung einigen — eine potenziell konfliktreiche Situation. Es ist entscheidend, diese Situation zu antizipieren und ein Notfallverfahren in den Trennungsvereinbarungen vorzusehen.
