Das Ende eines jahrzehntealten Systems
Der Eigenmietwert ist einer der aussergewöhnlichsten — und umstrittensten — Aspekte des Schweizer Steuersystems. Seine Abschaffung, die im Dezember 2024 von beiden Parlamentskammern bestätigt wurde, stellt eine bedeutende Veränderung für Hunderttausende Schweizer Eigentümer dar.
Erinnerung: Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das der Staat den Eigentümern ihrer Hauptwohnung zurechnet. Theoretisch würden Sie diesen Mietbetrag erhalten, wenn Sie Ihre Liegenschaft vermieten würden. Da Sie diese selbst bewohnen, geht der Staat davon aus, dass Sie ein entsprechendes Naturaleinkommen beziehen — und besteuert dieses entsprechend.
Im Gegenzug können Sie die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Dieses weltweit einzigartige System besteht seit über 80 Jahren in der Schweiz und betrifft etwa 1,4 Millionen Eigentümerhaushalte.
Was sich mit der Abschaffung ändert
Der Eigenmietwert entfällt
Kein fiktives Einkommen mehr zu deklarieren. Für Eigentümer in Kantonen mit hohem Eigenmietwert (insbesondere Waadt, Genf, Zürich) ist dies eine willkommene steuerliche Entlastung. Diese Abschaffung stellt eine erhebliche administrative Vereinfachung dar.
Die Abzüge entfallen ebenfalls (teilweise)
Das ist die Kehrseite der Medaille. Die Abschaffung des Eigenmietwerts geht mit der Abschaffung der damit verbundenen Abzüge einher:
- Die Hypothekarzinsen werden für den Hauptwohnsitz nicht mehr abzugsfähig sein
- Die laufenden Unterhaltskosten werden nicht mehr abzugsfähig sein
- Nur die Kosten für Energiesparmassnahmen und Denkmalpflege sollen gemäss den aktuellen Projekten weiterhin abzugsfähig bleiben
Zweitwohnungen verbleiben im System
Die Abschaffung betrifft nur den Hauptwohnsitz. Zweitwohnungen unterliegen weiterhin dem Eigenmietwert mit den entsprechenden Abzügen. Diese Unterscheidung schafft eine besondere Situation für Eigentümer von Zweitwohnungen.
Die Gewinner und Verlierer
Potenzielle Gewinner
- Eigentümer ohne Hypothek oder mit einer kleinen Resthypothekar
- Eigentümer in Kantonen mit hohem Eigenmietwert
- Eigentümer mit geringen Unterhaltskosten
- Ältere Eigentümer, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben
- Junge Eigentümer mit kleiner Wohnung und moderater Hypothek
Potenzielle Verlierer
- Eigentümer mit hoher Hypothek (verlieren einen erheblichen Abzug)
- Eigentümer, die regelmässig grössere Arbeiten durchführen
- Eigentümer in Kantonen mit niedrigem Eigenmietwert
- Eigentümer von Liegenschaften mit hohem Wert und erheblichen Hypothekarzinsen
Auswirkungen auf die Hypothekarstrategie
Der Wegfall der Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen verändert die Amortisationsberechnung grundlegend. Diese bedeutende Änderung beeinflusst mehrere Aspekte:
Amortisationsstrategie
Der steuerliche Vorteil der indirekten Amortisation über die Säule 3a bleibt intakt, aber die Gesamtgleichung entwickelt sich weiter. Die Frage, ob eine hohe Hypothek beibehalten werden soll oder nicht, wird rein wirtschaftlich, ohne steuerlichen Vorteil.
Wahl des Zinstyps
Eigentümer müssen ihre Wahl zwischen festem und variablem Zinssatz überdenken, da der steuerliche Aspekt kein bestimmender Faktor mehr ist.
Zeitplanung für Arbeiten
Da die Steuerabzüge für Eigentümer begrenzt sind, erfordert die Planung von Renovationsarbeiten einen neuen Ansatz.
Unser Rat: Wenn Sie nahe am Ablauf sind, analysieren Sie Ihre Situation mit einem Berater, bevor Sie Ihre Erneuerungsstrategie festlegen. RealAdvisor Finance kann Sie bei diesem Übergang begleiten, um Ihre neue Hypothekarstrategie zu optimieren.
