Un marché sous tension persistante
Le marché immobilier suisse reste l'un des plus tendus d'Europe. La combinaison d'une offre structurellement insuffisante, d'une forte immigration et de conditions de financement qui se sont assouplies depuis 2024 maintient une pression haussière sur les prix — malgré quelques ajustements locaux.
Les tendances du marché résidentiel
Les prix en 2025
Après une légère correction en 2023, les prix de l'immobilier résidentiel ont repris une tendance haussière modérée en 2024-2025. Cette reprise est soutenue par la baisse des taux hypothécaires qui améliore la capacité d'accès des acheteurs. L'évolution des taux hypothécaires en 2025 montre clairement cette tendance favorable aux acquéreurs.
Les variations de prix diffèrent selon les segments de marché. Les appartements en propriété par étages (PPE) restent particulièrement recherchés, offrant un point d'entrée plus accessible que les villas individuelles.
La pénurie de logements
La Suisse souffre d'une pénurie structurelle de logements, particulièrement dans les grandes agglomérations. Le taux de vacance des appartements reste à des niveaux historiquement bas dans les villes comme Genève, Zurich et Bâle.
Cette pénurie s'explique par plusieurs facteurs : la complexité des procédures d'autorisation de construire, la rareté du foncier constructible, et les réticences locales face aux nouveaux projets immobiliers. Les collectivités publiques tentent de répondre à cette problématique par des incitations au développement de logements d'utilité publique.
La demande soutenue
L'immigration nette en Suisse reste élevée (80'000 à 100'000 personnes par an), ce qui soutient structurellement la demande de logements. Cette demande s'oriente de plus en plus vers la location, faute d'accès à la propriété.
Les profils d'acheteurs évoluent également. Les jeunes ménages privilégient désormais l'achat d'appartements en PPE plutôt que la construction, tandis que les investisseurs se tournent vers l'investissement locatif pour diversifier leur portefeuille.
Les différences régionales
Arc lémanique (Genève, Vaud)
Marché extrêmement tendu, prix parmi les plus élevés d'Europe. La pression sur les prix reste forte malgré des niveaux déjà très élevés. Les acheteurs doivent souvent faire face à une concurrence acharnée, avec des ventes qui se concluent parfois au-dessus du prix affiché.
Zurich et alentours
Marché dynamique, légèrement plus accessible que Genève en termes relatifs. La couronne zurichoise connaît un fort développement, attirant les familles qui cherchent un meilleur rapport qualité/prix tout en conservant un accès facile au centre économique.
Berne, Bâle, Lucerne
Marchés plus équilibrés, avec des opportunités pour les acheteurs bien préparés. Ces régions offrent souvent un cadre de vie attractif avec des prix plus modérés, particulièrement recherchés par les familles.
Régions périphériques
L'essor du télétravail a stimulé l'intérêt pour les régions plus éloignées des centres, offrant parfois un meilleur rapport qualité/prix. Le Valais, les Grisons et certaines régions du Jura connaissent un regain d'intérêt notable.
