Le bien immobilier au cœur de la séparation
Le divorce ou la séparation est l'une des situations les plus complexes pour les propriétaires. La question du bien immobilier commun — et de l'hypothèque associée — est souvent la plus délicate à résoudre.
Les scénarios possibles
Scénario 1 : L'un des conjoints rachète la part de l'autre
C'est souvent la solution préférée lorsqu'un enfant est impliqué et que l'un des parents souhaite conserver la résidence familiale.
Les défis :
- Le conjoint qui rachète doit pouvoir financer seul l'hypothèque (test du taux de stress avec ses revenus seuls)
- La banque doit accepter le transfert de la dette sur un seul emprunteur
- Le conjoint qui cède sa part doit recevoir sa valeur (soulte)
Dans cette situation, il peut être nécessaire de refinancer l'hypothèque existante. Le conjoint qui conserve le bien doit démontrer sa capacité de remboursement seul, ce qui implique souvent de négocier de nouvelles conditions avec la banque ou changer d'établissement financier.
Scénario 2 : Le bien est vendu
Si aucun des deux conjoints ne peut ou ne souhaite conserver le bien, il est vendu. Le produit de la vente rembourse l'hypothèque et le solde est partagé.
Attention : l'impôt sur le gain immobilier s'applique sur la plus-value réalisée. Pour minimiser cette charge fiscale, il est important de bien évaluer la valeur du bien et de planifier la vente en conséquence. La durée de détention du bien influence directement le montant de l'impôt à payer.
Scénario 3 : L'indivision temporaire
Les deux conjoints restent copropriétaires pendant une période définie (souvent jusqu'à la majorité des enfants). Solution pragmatique mais source de tensions potentielles.
Cette option permet de maintenir la stabilité familiale, mais nécessite une organisation rigoureuse pour la gestion des charges courantes, l'entretien du bien et les décisions importantes concernant le bien immobilier.
Les problèmes spécifiques à l'hypothèque
La solidarité de la dette
Si les deux conjoints sont co-emprunteurs, ils sont solidairement responsables de la dette. Le divorce ne libère pas automatiquement l'un ou l'autre de cette responsabilité vis-à-vis de la banque. Cette solidarité persiste même après le jugement de divorce, tant que le contrat hypothécaire n'est pas modifié ou transféré.
Le consentement de la banque
Tout changement dans la structure de l'emprunt (transfert sur un seul emprunteur, modification du contrat) nécessite l'accord de la banque. Et la banque n'est pas obligée d'accepter. L'établissement financier évaluera la solvabilité du conjoint qui reprend seul l'hypothèque selon les mêmes critères que pour un nouveau prêt.
L'échéance pendant la procédure de divorce
Si l'hypothèque arrive à échéance pendant la procédure de divorce, les deux parties doivent s'entendre pour le renouvellement — une situation potentiellement conflictuelle. Il est crucial d'anticiper cette situation et de prévoir une procédure d'urgence dans les accords de séparation.
